Na remont elewacji lokatorów wspólnoty na razie nie stać, a poprzedni, miejski zarządca mimo dysponowania funduszem remontowym wpłacanym przez lokatorów latami, remontu nie przeprowadził i oddał blok wspólnocie z zerowym kontem, nadal pozostając administratorem. Co więc stało się z funduszem remontowym wpłacanym na poczet remontów do zarządcy do momentu przejęcia budynku przez wspólnotę, skoro blok jest aż tak zaniedbany? Przytoczymy też odpowiedzi na pytania totyczące poprzedniej naszej publikacji, które wpłynęły do nas od szefowej miejskich zasobów mieszkaniowych.
Powracamy do tematu bloku przy ul. Sienkiewicza1. W Płońsku, o którego stanie informował nas kilkakrotnie jeden z lokatorów wspólnoty. Sytuacja w opisywanym bloku z epoki PRL w skrócie wygląda tak – a teraz radźcie sobie sami, z tym, że wcześniej choćby drobnymi etapami przez dziesięciolecia miejski zarządca z blokiem i przyległym terenem w ocenie lokatorów i mieszkańców Płońska raczej niewiele zrobił. Teren wokół i sam budynek wyglądają tak, jakby czas się tam zatrzymał. Jeden podmiot zarządza, a drugi nadal administruje, a przecież od oddania do użytku obiektu upłynęło 50 lat.
Podobnie jest w innych miejscach, gdzie zaniedbane budynki pozostawia się wspólnotą, które nie zawsze na remont mają pieniądze i stać je na podjęcie ryzyka zaciągnięcia kredytów bankowych. W sąsiedztwie ocieplono etapami większe bloki. W całym mieście stopniowo przybywa wyremontowanych obiektów we wspólnotach zasobów miejskich, jak i spółdzielczych. „Budynek z apteką” przy ul. Sienkiewicza jakoś szczęścia nie ma i niszczeje w najlepsze w jednym z centralnych punktów miasta szpecąc krajobraz Płońska.
Od kiedy w bloku istnieje wspólnota?
Na to pytanie z którym zwróciliśmy się do płońskiego ZGM odpowiedzi nie otrzymaliśmy. Nie mógł też sprecyzować tej daty przedstawiciel zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Biorąc pod uwagę zapis w ustawie na ten temat, do którego za chwilę wrócimy, nie ma się co dziwić.
bilans wyszedł na zero?
Z informacji, które przekazał nam mieszkaniec budynku wynika, że wspólnota wyodrębniła się tam w 2006 roku, więc jeśli przyjmiemy to za fakt, a blok zbudowano w w 1966 r. XX-wieku, przez 40 lat na konto miejskiego zarządcy od mieszkańców wpływał czynsz wraz z kwotą na cele remontowo-naprawcze. Kluczowy okres, to ostatnie 20 lat do momentu Przejścia pod zarząd wspólnoty, a zgodnie z ustawą może to odbyć się już w momencie wykupienia i wyodrębnienia jednego mieszkania. W tym czasie nie widać było żadnych większych etapowych i zaplanowanych remontów, więc dlaczego, jak poinformował przedstawiciel wspólnoty, bilans funduszu remontowego w momencie przejmowania bloku od ZGM pod zarząd wspólnoty wyniósł „zero”? Czy fundusze na cele remontowe pochłonęła raz na 50 lat pomalowane elewacja, od czasu do czasu klatka schodowa, sprzątanie i pozostałe drobne remonty?
Wygląda na to, że ZGM odcina się od przeszłości, a z przyszłością takich bloków i lokatorów ustawowo nie ma już nic wspólnego, co wyraźnie podkreśliła obecna kierowniczka miejskich zasobów mieszkaniowych, powołujać się na wymienione przepisy - Nie przeprowadzono audytu w momencie utworzenia wspólnoty, który powinno się podczas takiej „transakcji” przeprowadzić i który wykazałby, jakie ZGM przeprowadził w budynku remonty i za jakie kwoty - twierdzi lokator bloku i co jego zdaniem, jak podkreślił, jest w tym wszystkim bardzo istotne.
Dziwny zapis
Trzeba zacząć od tego jak powstawały wspólnoty mieszkaniowe. Zapis w ustawie z 1994 r. brzmi nieco absurdalnie ponieważ jest tam mowa o tym, że wspólnoty nie można założyć, powstaje ona bowiem niejako automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto choćby jeden lokal, a oprócz niego istnieje przynajmniej siedem następnych możliwych do wyodrębnienia.
W latach 90-tych było wiele takich sytuacji, gdzie lokatorzy, którzy wykupili mieszkania w danej nieruchomości zarządzanej przez ZGM nadal wszelkie opłaty czynszowe uiszczali na konto miejskiego zarządcy i tak naprawdę oprócz podatku od nieruchomości i możliwości sprzedaży takie mieszkanie niczym się nie różniło od mieszkań lokatorów komunalnych.
Obecnie miasto dąży do sytuacji, aby powstawały stuprocentowe wspólnoty, więc los takich budynków wielorodzinnych były zarządca pozostawił zgodnie z ustawami i uchwałami w rękach lokatorów, którzy wykupili mieszkania. Sam zajmuje się administrowaniem w bloku, działając na zlecenie tego pierwszego podmiotu - „Wzajemne określenie relacji między tymi podmiotami jest ważne dla sprawnego funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. W przeważającej większości wspólnot mieszkaniowych w Polsce funkcjonuje tzw. „fundusz remontowy", na który wpłacane są środki na poczet remontów nieruchomości wspólnej. Niestety, tylko w nielicznych przypadkach właściciele sprecyzowali zasady jego funkcjonowania, co prowadzi do wielu nieprawidłowości w działalności wspólnoty” – czytamy na stronie www.zarzadca.pl
ZGM odmawiał udzielania informacji na ten temat odsyłając do zarządu wspólnoty. Kontakt ze wspólnotą mieszkaniową przy ul. Sienkiewicza 1 znajduje się na stronie mapa.targeo.pl lub na stronie zumi.pl. Tam znajdziemy nazwę wspólnoty, adres i telefon. Jednak, jak się okazuje, Dane teleadresowe wspólnoty to dane ZGM .Telefon odebrała pracowniczka sekretariatu i poprosiła aby przesłać pytania drogą mailową, co uczyniliśm, jednak nie doczekaliśmy się odpowiedzi. Ta zbieżność może mieć związek z administrowaniem budynku przez ZGM.
Poniżej te same adresy i numery telefonów wspólnoty i ZGM na screenach strony Targeo.pl oraz bip.
Co na to przedstawiciel zarządu wspólnoty?
Udało się nam z trudem dotrzeć do szefa zarządu wspólnoty, który, jak informuje nasz rozmówca nie mieszka w Płońsku na stałe przedstawiciel zarządu wspólnoty stwierdził w telefonicznej rozmowie z redakcją, że lokatorzy przejęli budynek z zerowym kontem. Od tego momentu opłaty zasilające fundusz remontowy od właścicieli lokali wpływają na rachunek bankowy wspólnoty. Podobnie jak opłaty czynszowe. Opłata na poczet funduszu zależnie od metrażu mieszkania, to kwota ok. 100 zł miesięcznie, czynsz wynosi ok. 200 zł. Trafiają tam także wpływy za udostępnienie powierzchni reklamowej na elewacji budynku.
Co roku o 50 groszy w górę
Jednak, to nie są duże kwoty. Z tego funduszu, jak informuje przewodniczący wspólnoty przeprowadzono remont kanalizacji, ponieważ na czwarte piętro z trudem docierała woda oraz naprawę dachu. Jednak, jak twierdzi szef zarządu, aby wziąć kredyt bankowy na dalsze remonty, pieniędzy z funduszu nie wystarcza. - Aby bank w ogóle chciał rozmawiać, ta stawka musi wynosić określoną stawkę za metr kw, dlatego co roku ta opłata jest stopniowo podnoszona o 50 groszy. Jeśli dojdzie do remontu, będzie on przeprowadzony etapami - mówił przewodniczący. W planach jest też brane pod uwagę zwrócenie się o pomoc do miasta. Obecnie ze środków zgromadzonych w funduszu wspólnota przeprowadziła remonty kanalizacji ponieważ na czwarte piętro woda docierała z trudem oraz dachu. Jak twierdzi nasz rozmówca, mieszkaniec bloku, kredyt jest ryzykownym przedsięwzięciem, ponieważ wystarczy, że kila osób przestanie płacić i już może powstać problem.
Prośba o sprostowanie
Po publikacji poprzedniego artykułu Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Płońsku przysłał prośbę o sprostowanie. W tekście znajdują się właściwie odpowiedzi na pytania o które bezskutecznie i kilkakrotnie zwracaliśmy się do administratora miejskich zasobów mieszkaniowych, który zachowywał się tak, jak gdyby nie ma i nie miał z tym blokiem nic wspólnego prócz administrowania.
Poniżej publikujemy wyjaśnienia ZGM dotyczące poprzedniego artykułu
„Budynek wielorodzinny przy ul. Sienkiewicza 1 w Płońsku jest budynkiem zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową, a nie Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w Płońsku, który jedynie administruje w sprawach związanych z bieżącą eksploatacją budynku.
Pragniemy poinformować, że wszelkie środki finansowe właścicieli nieruchomości wpływają na rachunek bankowy, którego właścicielem jest wspólnota mieszkaniowa. Przychody z tytułu wynajmu powierzchni reklamowej zasilają rachunek wspólnoty mieszkaniowej. Części wspólne, do których zaliczają się m. in. ściany zewnętrzne i elewacje tegoż budynku, dach, klatki schodowe, ciągi komunikacyjne itd. stanowią współwłasność właścicieli wszystkich lokali znajdujących się w tym budynku. Sposób zarządu nieruchomością wspólną określa ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. Z 2015 r. poz. 1892, ze zm.) Organem podejmującym decyzje w zakresie zwykłego zarządu sprawami wspólnoty jest jej Zarząd. W sprawach przekraczających ten zakres wymagane jest podjęcie decyzji przez właścicieli poszczególnych lokali w formie stosownej uchwały. Bieżące remonty należą zatem do kompetencji Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, zaś remonty o poważniejszym charakterze, a także podejmowanie uchwał o utworzeniu funduszu remontowego i wysokości opłat na ten fundusz, jak również podejmowanie uchwał w sprawie przyjęcia rocznego planu gospodarczego należą do ogółu właścicieli. Zakład Gospodarki mieszkaniowej pełniąc jedynie funkcje „usługowe” dala Zarządu wspólnoty i na jego zlecenie nie jest organem tej wspólnoty i nie jest władny do podejmowania decyzji w powyższym zakresie. O przeprowadzeniu określonych prac na nieruchomości wspólnej (m.in. remont elewacji budynku) może zdecydować w zależności od ich rozmiaru i charakteru – samodzielnie Zarząd Wspólnoty albo tenże Zarząd na podstawie uprzedniej uchwały właścicieli poszczególnych lokali, którzy decydują o zakresie remontów oraz ponoszą koszty finansowania tych prac.
Wyjaśniając dalsze nieścisłości zawarte w materiale prasowym pragniemy również wskazać, że wszelkie przychody z tytułu wynajmu powierzchni reklamowej zasilają rachunek Wspólnoty Mieszkaniowej. Nieprawdziwe jest także stwierdzenie, że opłaty czynszowe zarówno od lokatorów, którzy wykupili mieszkania, jak i lokatorów komunalnych łącznie z funduszem remontowym wpływają do kasy ZGM. Pragniemy poinformować, że wszelkie środki finansowe właścicieli nieruchomości wpływają na rachunek bankowy, którego właścicielem jest Wspólnota Mieszkaniowa.
Z poważaniem
Małgorzata Rogalska
Kierownik Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej w Płońsku”
tekst/fot. (DK)
Na zjęciu tytułowym: Blok przy ul. Sienkiewicza 1 i strona z danymi teleadresowymi.